О рисках при приобретении недвижимости

 

 Каждый из нас в течение своей жизни совершает различного рода сделки. Одни из крупных сделок – это сделки с недвижимостью. При совершении любой сделки всегда есть элементы риска. Важно подходить к этому вопросу осознанно, оценить свои финансовые возможности и не приобрести вместе с квартирой ворох судебных разбирательств, не стать жертвой обмана. Ольга Дайнеко, эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России, об основных рисках при купли-продаже недвижимости.

 

«При покупке жилья мы традиционно остерегаемся мошенников, задумываемся о возможных правах своих родственников на приобретаемый объект, о кредиторе (условиях и сроках ипотеки), а также о том, понимает ли продавец значение своих действий, будет ли соблюдать договоренности о передаче недвижимости», - говорит эксперт.

 

Сделки по купле-продаже редко совершаются без посреднических услуг профессиональных участников рынка недвижимости (риелторов, нотариусов, представителей финансовых организаций) – это снижает возможность недобросовестного поведения участников сделки, однако и это не должно вселять уверенность, что можно все пустить на самотек. По факту риски в большей части - зона правовой ответственности сторон договора (покупателя и продавца).

 

Отсутствие прав собственности

 

Одним из самых серьезных рисков при совершении сделок с недвижимостью является отсутствие у продавца прав собственности на объект. Поэтому до совершения финансовых операций: внесение аванса или задатка, необходимо установить действительно ли продавец является собственником. Для этого необходимо проверить паспортные данные и документ, устанавливающий права на объект недвижимости, заказав  выписку из ЕГРН. Сервис МВД для проверки паспорта: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000. До 15 июля 2016 собственникам при регистрации права выдавалось свидетельство о государственной регистрации прав. Однако наличие этого документа в подтверждение своих прав в настоящее время не гарантирует наличие прав собственности.  Только в выписке из ЕГРН отражается вся необходимая информация о собственнике и объекте недвижимости, а именно: кто собственник, соответствуют ли характеристики предлагаемого объекта реальным, есть ли обременения/ограничения прав. Заказать выписку из ЕГРН можно на интернет-портале Росреестра, а также через Госуслуги (в электронном виде). Получение на бумажном носителе- через очный визит в МФЦ.

 

Купля-продажа по доверенности

 

При совершении сделки через представителя продавца, действующего по доверенности, важно убедиться в ее подлинности. Кроме того, стоит уточнить не отменена ли она и не прекратился ли срок ее действия в связи со смертью доверителя.  Поддельность или факт отмены доверенности проверить возможно на ресурсе ФНП - https://reestr-dover.ru/.

Даже при наличии действующей доверенности стоит попробовать лично пообщаться с доверителем-собственником недвижимости, чтобы дополнительно убедиться в отсутствии настораживающих обстоятельств.  

 

Занижение реальной стоимости

 

Часто для снижения налогооблагаемой базы продавец просит указать в договоре цену ниже реальной. Покупателю важно понимать, что цена – это существенное условие договора.  

Цена, указанная в договоре, является официальной, поэтому в ситуации оспаривания договора купли-продажи покупатель сможет взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в договоре. Кроме этого, покупатель может обделить себя в имущественном налоговом вычете.

Не менее важной частью сделки является расчет по договору купли-продажи.  Оплата (полный расчет с зачетом аванса) по договору должна поступить к продавцу только после государственной регистрации сделки. Например, продавец получит все деньги по договору до государственной регистрации, после подачи документов на регистрацию исчезает (уезжает за границу). В ряде случаев может быть установлено, что нет согласия одного из супругов на сделку: несмотря на то, что отсутствие согласия на распоряжение имуществом не является основанием для отказа в регистрации, но в выписке появится запись, что на регистрацию перехода прав не представлено необходимое в силу закона согласие супруга. В дальнейшем супруг, чье согласие на сделку отсутствовало, может оспорить сделку в суде.

Значительно снижает данный риск-использование при оплате банковского аккредитива и подробное изложение всех условий совершения сделки в договоре купли-продажи.

 

Риски подмены

 

Если недвижимость приобретается, например с наличием мебели, техники, элементов интерьера и другим имуществом, необходимо оформлять эти условия документально (либо в самом договоре, либо отдельным договором) с оформлением передаточного акта.

При отсутствии задокументированной информации собственник может вместо обещанного холодильника и спального гарнитура обнаруживает не только отсутствие данных предметов, но и вырванные розетки и снятые межкомнатные двери. При этом важно акт приема-передачи имущества подписывать только после фактической передачи указанных вещей, а не заранее.

 

Наличие долгов продавца

 

Продавец может оказаться на пороге банкротства.  Данные о процедуре банкротстве стоит проверить, это можно найти здесь https://old.bankrot.fedresurs.ru/?attempt=2. Даже если на дату сделки продавец не банкротится, нелишним будет узнать о наличии у него исполнительных производств на сайте ФССП https://fssp.gov.ru/iss/ip/. Оспаривание сделок, совершенных будущим банкротом не редкость. 

Что касается коммунальных платежей, то задолженность по ним выяснить просто, а что касается долгов по капительному ремонту, то данные о долге могут отразиться с опозданием. И если от долгов прежнего собственника по коммуналке можно «отбиться» (они «привязаны» к собственнику, а не к недвижимости), то взносы на капитальный ремонт привязаны к недвижимости, а не к собственнику.  Срок исковой давности по таким задолженностям— три года, но нужно понимать, что исковую давность можно применить только в процессе судебного разбирательства (а не по умолчанию-«плачу только за три года»). Перед покупкой не нужно верить на слово, что дом еще не внесен в программу капремонта-нужно проверить сведения у регионального оператора фонда капремонта.

 

Недееспособность продавца

 

Ситуация нечастая и сложно отслеживаемая, поскольку относится к личности напрямую и к защите персональных данных.  При наличии сомнений в адекватности и дееспособности (например, преклонный возраст, нетипичное поведение и т.п.) можно запросить у продавца предоставление сведений об отсутствии учета в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Отдельно можно проверить наличие судебных дел у продавца в прошлом (прежде всего по электронной картотеке дел районного суда по месту регистрации продавца).

Важно знать, что не только совершеннолетние недееспособные собственники (инвалиды, признанные недееспособными судебным решением), но и дети до 18 лет при отсутствии эмансипации относятся к категории недееспособных лиц. Сделки от их имени совершаются опекуном, попечителем или родителем (усыновителем). Органы опеки и попечительства-важное звено в цепочке осуществления сделки по купле-продажи.

 

Может показаться, что покупка недвижимости – это детективный квест с расследованиями и поиском информации.  Это не совсем так, поскольку в большинстве случаев при подозрении на возможные «проблемы» от сделки лучше отказаться и искать более подходящий объект.  Кроме того, закон защищает добросовестного приобретателя: если суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но по независящим от покупателя причинам судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа, покупатель может рассчитывать на компенсацию за счет государства. 

 

 

    Новости

    Баннеры

    ПОГОДА В СУРСКОМ
     о нас
     о видео госуслуги
     о нас
      МЧС России
     антитерор
    МО Сурский район
     о нас

     о нас
    ГОС услуги
    карта убитых дорог
    ульяновск больница
     запись сурское больница
    почта россии
    Автовокзал
    автовокзал
    автовокзал
    Победа70
    Открытый бюджет
    Президент России
    Правительство России
    Государственная Дума
    ПФО
    Управление Федеральной службы судебных приставов
по Ульяновской области
    Правительство Ульяновской области
    Ульяновское землячество
    Департамент занятости населения
    Торгово-промышленная палата
    Государственные услуги
    Государственные услуги
    Очередь в детские сады
    Оцените качество муниципальных услуг
    Ульяновск Культурная столица
    Торги
    оцените работу местной власти
    работа в россии
    личный кабинет обращений в приемную губера
    Праздники России
    Лига
    Сайт культуры
    указы президента
     нац проекты сурское
     нац проекты 73
     о нас
     о нас
     о нас
    По вопросам необходимо обращаться г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, 39А , телефон для связи 8(8422) 35-62-78